Сам себе

Классификация офисных помещений

Современные критерии в основе классификации офисной недвижимости
Классификация офисных помещений

В современном мире любой организации, независимо от рода её деятельности, для успешного ведения бизнеса необходим комфортный и удобно расположенный офис.

 

Вас интересует аренда офиса в бизнес-центре? Киев предлагает богатый выбор помещений для бизнеса: от дорогих элитных офисов для начальников высшего звена и до качественной и доступной по стоимости коммерческой недвижимости для работы служащих Вашей компании.

 

Будущему владельцу, желающему снять или купить офис в Киеве, порой бывает не просто сориентироваться в многообразии офисных помещений, представленных на рынке коммерческой недвижимости. Помещения в нежилом фонде и комнаты «под офис» в многоквартирных домах, офисные блоки в админзданиях и разнообразные площади в бизнес-центрах Киева - сегодня рынок офисной недвижимости насыщен предложениями практически любой ценовой категории и различных вариантов расположения и комфортабельности.

 

До начала ХХІ века единой утвержденной классификации офисных центров Киева и Украины, которая чётко разделила бы коммерческую недвижимость по «классности», помогла оценивать и сравнивать качество офисных зданий, и, соответственно, арендные ставки, увы, не было. Чтобы систематизировать офисные помещения, в 2004 году Американской торговой палатой в Украине и ведущими девелоперами рынка коммерческой недвижимости была адаптирована международная классификация офисных зданий применительно к отечественным реалиям.

 

Основными критериями, определяющими «класс» того или иного вида недвижимости, а соответственно и подход к ценообразованию в данном сегменте, стали:

 

  • Месторасположение - ведь удачный выбор места под офис зачастую является одним из ключевых моментов успешного ведения дел.
  • Удобство доступа (транспортные коммуникации и наличие парковки);
  • Фасадность здания и наличие отдельного входа.
  • Тип, год постройки и техническое состояние здания;
  • Площадь объекта, конструктивные решения и планировка;
  • Качественное состояние экстерьера и интерьера;
  • Межэтажные перекрытия, окна, лифты;
  • Инженерные системы наличие коммуникаций и средств связи;
  • Системы вентиляции и кондиционирования,
  • Степень безопасности объекта;
  • Инфраструктура объекта;
  • Права и управление зданием.

 

Так, вся офисная недвижимость Киева была поделена на:

 

  • высококачественную, профессиональную (классы «А», «В» и «С»),
  • и коммерческие площади низкого качества (категории «D» и «Е»).

 

Адаптация же под нужды украинского рынка недвижимости внесла некоторые различия по сравнению с международной системой. Так, для обозначения нестандартных, «пограничных» случаев в классификации бизнес-центров Киева появилось исключительно украинское «ноу-хау» - использование знаков «+» и «- », добавляемые к обозначениям классов (например «А+», «А», «А-»).

 

Согласно вышеупомянутой классификации, офисные центры Киева «награждались» тем или иным классом в зависимости от соответствия ими требований, предъявленных к профессиональной бизнес-недвижимости.

 

Так, бизнес центры «А» класса должны соответствовать десяти обязательным требованиям и как минимум шести из списка дополнительных.

Для офисов «В» класса - необходимо соответствие тринадцати пунктам требований, семь из которых должны быть в числе обязательных критериев.

Офисная недвижимость класса «С» - предполагает соответствие таких зданий хотя бы семи критериям, пять из которых – в числе обязательных характеристик.

 

Среди обязательных требований,

предъявляемых к качественным офисным центрам, можно выделить:

  1. Месторасположение в центральном деловом районе или в прилегающих к нему других районах, расположенных близко к транспортным развязкам;
  2. Профессиональный менеджмент здания с прозрачной системой бухгалтерского учета и системой «открытой книги» для учета эксплуатационных расходов, их распределения и возмещения;
  3. Отдельная, четко обозначенная входная группа с фойе в офисную часть здания;
  4. Чистая высота этажа (от пола до подвесного потолка) в офисных помещениях - не менее 2,7 метра, как минимум в 90% используемой площади;
  5. Охраняемая парковка (исключая стихийную парковку на улице) в здании или на прилегающей территории из расчета не менее 1 машиноместа на 100 м2 арендуемой офисной площади;
  6. Энергоснабжение из расчета, по меньшей мере, 50 Вт на 1 м2 арендуемых площадей при полном освещении и подключенном оборудовании, обеспеченное электроснабжением по 1 категории, либо при помощи дизель-генератора;
  7. Система отопления, вентиляции и кондиционирования: по меньшей мере, двухтрубная (1 контур) система с индивидуальной регулировкой температуры для каждого арендатора, обеспечивающая четырехкратный воздухообмен в час (с подачей свежего воздуха);
  8. Открытая планировка площадей с сеткой колонн, обеспечивающей гибкость планировки;
  9. Оптиковолоконные цифровые телефонные линии, ISDN, Intеrnеt-услуги в здании;
  10. Коэффициент помещений общего пользования, подлежащий к оплате - не более 12%.

 

Дополнительные требования:

 

  1. Выход фасада здания на улицу (заметное фронтальное расположение);
  2. Рациональное расстояние между окнами, при котором не менее 95% используемых площадей находятся в пределах 10 метров от источника естественного освещения (т.е. окон или атриума);
  3. Минимальная площадь этажа - 500 м2;
  4. Среднее расстояние между внешней стеной и внутренней границей используемых площадей не должно превышать 10 метров;
  5. Обеспечение подключения коммуникационных систем в любом месте благодаря фальшполам, коммуникационным каналам под полом или коробам по периметру помещений;
  6. Среднее время ожидания лифта в часы пик не дольше 30 секунд (с момента вызова);
  7. Расположение вблизи станции метро или остановки транспорта;
  8. Точка общественного питания для сотрудников внутри здания или наличие кафе/ресторана на близком расстоянии от здания;
  9. Допустимая нагрузка на пол - 450кг/м2; 1
  10. Освещение офисных помещений - не менее 400 люкс на уровне рабочей поверхности.
Описание:

Эксклюзивно. Элитно. Дорого.

 

Офисные здания, претендующие на класс «А», относят к категории элитной недвижимости, используемой в коммерческих целях. Это престижные помещения представительского уровня, расположенные в наилучших местах центральной части города.

 

Бизнес-центры класса «А» отвечают самым высоким требованиям международных стандартов качества. Новые, специально построенные или полностью реконструированные высококачественные здания с грамотным «свободным» планированием пространства, современными инженерными системами и самым высоким уровнем сервиса являются лучшим вариантом для размещения офисов солидных именитых компаний.

 

Архитектурное решение и внутренняя отделка таких офисных комплексов, как правило, выполнена по авторскому дизайну с использованием качественных дорогих материалов известных мировых брендов. Внешний и внутренний облик, пространственная, планировочная и функциональная организация этих бизнес-центров подчёркивает высокий стиль и статус своих клиентов.

 

А удобные подъездные пути, наличие достаточного количества наземных и подземных парковочных мест, собственная служба безопасности и управления, полная автоматизация всех систем жизнеобеспечения и развитая инфраструктура самого комплекса (ресепшн, зал для общения с VIP-клиентами, конференц-залы, фитнес-центр, салоны красоты, кафетерии, рестораны и пр.), - делают ведение коммерческой деятельности в офисах данного уровня более чем комфортным…

 

Арендовать офис в бизнес центре класса «А» - это признак успешности, стабильности и процветания компании. Клиентами таких офисных центров являются преимущественно иностранные организации, а также крупнейшие представители отечественного бизнеса.

 

Офисы класса «А+». Приставка к классности в виде «+» в первую очередь сопровождает здания, возраст которых не более 3 лет. Офисы в бизнес центрах класса «А+» характеризуются так называемыми «умными» технологиями (централизованным управлением системами жизнеобеспечения, настраиваемым микроклиматом, температурой, влажностью и т.д).

 

Обязательным является наличие мест для отдыха и принятия пищи (рестораны, кафетерии), эффективная планировка и много светлых помещений с большими окнами и высокими потолками, наличие достаточного количества мест на охраняемой стоянке, вместительный подземный паркинг, и что немаловажно систем высокой степени безопасности, профессионального управления и высокого сервисного обслуживания объекта недвижимости.

 

Офисы класса «А» очень близки по своим характеристикам к категории офисов «А+», но несколько уступают им по своим второстепенным характеристикам. Так, это могут быть не заново отстроенные, а качественно отреставрированные здания сравнительно недавней постройки. Допускается менее эффективное планирование пространства, меньшее количество окон, и чуть более заниженные требования к безопасности объекта по сравнению с А+.

 

Офисы класса «А-» в основном тоже вторичная реконструированная недвижимость, в которой организация планировки не столь эффективна, нежели в предыдущих классах, возможно чуть более низкое качество систем поддержания микроклимата, и не подземные, а наземные места для парковки.

Описание:

Добротно и качественно.

 

Эти здания в классификации офисов занимают вторую ступеньку. Офисы класса "В" обладают практически теми же характеристиками, что и офисы А класса, но несколько «не дотягивают» до их уровня. В отличие от категории «А», сюда относят бизнес-центры Киева, аренда помещений в которых не предназначена для представительских целей. Хоть разница между ними не принципиальна, такая бизнес-недвижимость менее престижна, и спрос на эту категорию офисов проявляют в большинстве своём украинские компании, выбирая недорогое, но качественное обслуживание помещений, или же крупные организации для размещения основной массы своих сотрудников.

 

Такие офисные центры Киева в отличие от зданий более высокого класса, могут быть расположены в некотором удалении от центра города, но обязательно в престижном деловом районе. Как правило, это не новопостроенные здания, а капитально отремонтированные, с презентабельным обновлённым фасадом и качественной внутренней отделкой, но без эксклюзивности. Зачастую в эту категорию входят полностью отреставрированные и переоборудованные особняки, ранее представлявшие культурную ценность, или офисная недвижимость класса «А» после пяти-восьми лет эксплуатации.

 

Офисы класса "В" часто называют «бюджетными». Арендные ставки здесь более низкие, правда и спектр предлагаемых услуг тоже несколько уступает престижной категории «А». Так, например, чаще всего отсутствует автоматизированная система управления зданием, а вместо подземного паркинга - охраняемая парковка на открытом воздухе. Несколько уступает инфраструктура и сервис офисного центра, и менее жёсткие требования предъявляются к уровню инженерных и вентиляционных систем.

 

Но в то же время современные офисы класса «В» - это высококачественные помещения с новейшими инженерными системами и лифтами ведущих европейских марок, с круглосуточной охраной, удобным наземным паркингом и налаженным профессиональным управлением зданием.

 

Также как и бизнес - центры класса «А», офисные центры «В» класса могут разделяться на «В+», «В» и «В-», в связи с неоднородностью самого сегмента.

Описание:

Серые лошадки.

 

Наименее презентабельный вид как с внешней, так и внутренней стороны имеет коммерческая недвижимость класса С. Офисы этой категории располагаются в старых административных зданиях советской эпохи (бывших институтов, НИИ и заводоуправлений), перепрофилированных под офисное использование.

 

Это минимально реконструированные здания, с ремонтом «среднего» и «ниже среднего» уровня, выполненным зачастую самыми дешёвыми материалами. Как правило, в них отсутствует система центрального кондиционирования. Несовременная планировка помещений с длинными коридорами и маленькими по площади кабинетами. Нет удобного подъезда к зданию, проблемная (слишком маленькая) стоянка автомобилей, а само здание располагается на значительном удалении от центра.

 

Аренда офисных помещений в Киеве в зданиях категории «С» интересует в основном небольшие компании и организации, которые вынуждены экономить на арендных платежах. Набор услуг, предоставляемых арендаторам в офисах класса «С», достаточно скромный : центральное отопление, обычная система вентиляции, телефонная связь, интернет, туалет на этаже, круглосуточная охрана и небольшая столовая (в редких случаях - кафе).

Описание:

Эконом-вариант.

 

В заключении стоит отметить ещё две категории офисных помещений, которым классификация бизнес-центров присвоила буквы «D» и «E».

 

К категории «D» относится коммерческий фонд, который нуждается в ремонте, зачастую в капитальном. Это здания с устаревшими инженерными коммуникациями, ветхими деревянными перекрытиями и отсутствием специализированных служб жизнеобеспечения. Не смотря на некий «базовый сервис» в виде простейших коммуникаций, небольшой автостоянки и простенькой столовой, такого рода офисы мало пригодны для ведения бизнес-деятельности.

 

Офисы класса «Е» - это нежилые помещения, приспособленные под офисную деятельность. В эту группу входят переоборудованные под офисное использование цоколи, подвалы и полуподвалы, а также бывшие детские садики и так называемые «квартирные» офисы (жилые и нежилые помещения, находящиеся на нижних этажах многоквартирных домов). Класс «Е» - идеальный вариант для тех, кому снять офис в бизнес-центре Киева будет не по карману. Арендуются такие площади часто представителями малого и среднего бизнеса, работающими в сфере услуг либо по роду своей деятельности не часто принимающими клиентов непосредственно в своем офисе (так зазываемые офисы «закрытого» типа).

 

Ценность этого класса представляют те помещения, которые оборудованы отдельным входом, имеют удачное фасадное расположение на улицы с высокой «проходимостью» и удобный подъезд нескольких единиц транспорта. А качественный ремонт, оснащение хорошей мебелью и оргтехникой даёт возможность таким офисам конкурировать с офисами более высокого класса.

Стоит заметить, что упорядочение рынка на основе классификации коммерческой недвижимости всё же относительная мера. Из-за большого количества факторов, характеризующих недвижимость и участвующих в ценообразовании, невозможно каталогизировать и систематизировать все области коммерческого использования недвижимости и установить чёткие границы между классами недвижимости.

 

Каждый год список бизнес-центров Киева пополняется новыми экземплярами, значительно превосходящими по качеству и техническому оснащению большинство уже имеющихся на рынке офисных комплексов. Поэтому одно и то же здание может быть классифицировано по-разному по мере его износа и в силу появления на рынке более современных вариантов.

 

По материалам журнала „Commercial Property”, 3(7), 2004.
«Классификация офисных помещений Киева утверждена».