Сам себе

Налог при продаже квартиры 2011

по новому налоговому законодательству

Согласно новому Налогового кодекса Украины (от 02.12.2010 № 2755-VI) налогом облагается доход, полученный налогоплательщиком в виде оплаты, за продажу объекта недвижимости, либо в виде компенсации при обмене объекта недвижимости на другой. (ст.172.3 Налогового Кодекса).

 

Под продажей понимается любой переход права собственности на объект недвижимости, кроме их наследования и дарения (ст.172.8 Налогового Кодекса).

 

Доход определяется исходя из цены (компенсации), указанной в договоре купли-продажи (мены),         но НЕ НИЖЕ оценочной стоимости, рассчитанной органом, уполномоченным осуществлять такую оценку в соответствии с законом.

 

Сумма налога рассчитывается и оплачивается лично физическим лицом, которое продаёт либо обменивает недвижимость с другими физическими лицами ДО нотариального удостоверения договоров купли-продажи, мены (ст.172.5 п. «а» Налогового Кодекса).

 

Если стороной договора купли-продажи, мены объекта недвижимости является юридическое лицо или физическое лицо-предприниматель, то налоговым агентом является это лицо. Нотариус обязан уведомить соответствующий налоговый орган об удостоверении такого договора.

 

Продажа (обмен) резидентами и нерезидентами, унаследованного либо полученного в подарок объекта недвижимости, подлежит налогообложению согласно таблице:

 

 

Объект налогообложения

Ставка налога

(ст.172 Налогового Кодекса)

Резидент

Нерезидент

1. Продажа (обмен) на протяжении календарного года одного объекта недвижимого имущества: квартиры, части квартиры, комнаты, жилого или садового (дачного) домика (включая земельный участок, на котором они находятся, а также хозяйственно-бытовые сооружения, расположенные на этом участке), земельного участка площадью  не более нормы безоплатной передачи, согласно ст.121 Земельного Кодекса Украины, при условии пребывания такого имущества в собственности:

 

 

 

Более 3-х лет

 

0%

0%

 

Менее 3-х лет

 

5%

15%

2. Продажа (обмен) на протяжении календарного года второго и т.д. объекта, указанного в п.1

5%

15%

3. Продажа (обмен) любого количества объектов, не указанных в п.1 (например: гараж, нежилое помещение и т.п.)

5%

15%

4. Продажа (обмен) объекта незавершённого строительства

5%

15%

 

Читаем Закон. Цитаты из Налогового кодекса Украины:

Стаття 163.

Стаття 163. Об'єкт оподаткування

163.1. Об'єктом оподаткування резидента є:

163.1.1. загальний місячний (річний) оподатковуваний дохід;

163.1.2. доходи з джерела їх походження в Україні, які остаточно оподатковуються під час їх нарахування (виплати, надання);

163.1.3. іноземні доходи - доходи (прибуток), отримані з джерел за межами України.

163.2. Об'єктом оподаткування нерезидента є:

163.2.1. загальний місячний (річний) оподатковуваний дохід з джерела його походження в Україні;

163.2.2. доходи з джерела їх походження в Україні, які остаточно оподатковуються під час їх нарахування (виплати, надання).

Стаття 172.

172.1. Дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну) не частіше одного разу протягом звітного податкового року житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи земельну ділянку, на якій розташовані такі об'єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці), а також земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначеної статтею 121 Земельного кодексу України залежно від її призначення, та за умови перебування такого майна у власності платника податку понад три роки, не оподатковується.

 

Дохід від відчуження господарсько-побутових споруд, що розташовані на одній ділянці з житловим або садовим (дачним) будинком та продаються разом з ним, для цілей оподаткування окремо не визначається.

 

172.2. Дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного податкового року більш як одного з об'єктів нерухомості, зазначених у пункті 172.1 цієї статті, або від продажу об'єкта нерухомості, не зазначеного в пункті 172.1 цієї статті, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною пунктом 167.2 статті 167 цього Кодексу. (167.2. Ставка податку становить 5% бази оподаткування)

 

172.3. Дохід від продажу об'єкта нерухомості визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об'єкта, розрахованої органом, уповноваженим здійснювати таку оцінку відповідно до закону. При обміні об'єкта нерухомості на інший (інші) дохід платника податку у вигляді отриманої ним грошової компенсації від відчуження нерухомого майна, визначеного:

а) у абзаці першому пункту 172.1 цієї статті, - не оподатковується;

б) у пункті 172.2 цієї статті, - оподатковується за ставкою, визначеною пунктом 167.2 статті 167 цього Кодексу.

 

172.4. Під час проведення операцій з продажу (обміну) об'єктів нерухомості між фізичними особами нотаріус посвідчує відповідний договір за наявності оціночної вартості такого нерухомого майна та документа про сплату податку до бюджету стороною (сторонами) договору та щокварталу подає до органу державної податкової служби за місцем розташування державної нотаріальної контори або робочого місця приватного нотаріуса інформацію про такий договір, включаючи інформацію про його вартість та суму сплаченого податку в порядку, встановленому цим розділом для податкового розрахунку.

 

172.5. Сума податку визначається та самостійно сплачується через банківські установи:

а) особою, що продає або обмінює з іншою фізичною особою нерухомість, - до нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу, міни;

б) особою, у власності якої перебував об'єкт нерухомості, відчужений за рішенням суду про зміну власника та перехід права власності на таке майно. Фізична особа зобов'язана відобразити доход від такого відчуження у річній податковій декларації.

 

172.6. У разі невчинення нотаріальної дії щодо посвідчення договору купівлі-продажу, міни об'єкта нерухомості, за яким сплачено податок, платник податку має право на повернення надміру сплаченої суми податку на підставі податкової декларації, поданої в установленому порядку, та підтвердних документів про фактичну сплату податку.

 

172.7. Одночасно з дією пункту 172.4 цієї статті, якщо стороною договору купівлі-продажу, міни об'єкта нерухомого майна є юридична особа чи фізична особа - підприємець, така особа є податковим агентом платника податку щодо нарахування, утримання та сплати (перерахування) до бюджету податку з доходів, отриманих платником податку від такого продажу (обміну).

 

172.8. Для цілей цієї статті під продажем розуміється будь-який перехід права власності на об'єкти нерухомості, крім їх успадкування та дарування.

 

172.9. Дохід від операцій з продажу (обміну) об'єктів нерухомості, що здійснюються фізичними особами - нерезидентами, оподатковується згідно із цією статтею в порядку, встановленому для резидентів, за ставками, визначеними в пункті 167.1 статті 167 цього Кодексу.

 

172.10. Продаж резидентами та нерезидентами успадкованого (отриманого в подарунок) об'єкта нерухомості підлягає оподаткуванню згідно з положеннями цієї статті. 172.11. Порядок визначення оціночної вартості нерухомості та об'єктів незавершеного будівництва, що продаються (обмінюються), визначається Кабінетом Міністрів України.

 

Вопрос: Как облагается налогом дом с земельным участком, если дом, скажем, находится в собственности более 3-х лет, а участок – менее 3-х лет (или наоборот)?

 

Ответ: В таком случае дом и участок рассматриваются отдельно с соответствующим их налогообложением или неналогообложением. Т.е. в данном примере дом – не облагается налогом, а участок – облагается налогом по ставке 5%.

 

Об этом читаем в Письме налоговой администрации Украины:

ГНАУ

ГОСУДАРСТВЕННАЯ НАЛОГОВАЯ АДМИНИСТРАЦИЯ УКРАИНЫ

ПИСЬМО от 28.02.2011 г. N 2063/т/17-0714

О рассмотрении обращения

Государственная налоговая служба Украины, руководствуясь ст.52 Налогового кодекса Украины, рассмотрела письмо относительно налогообложения операций по продаже объектов недвижимого имущества, и сообщает.

 

Согласно пп. 163.1.1 п. 163.1 ст. 163 Налогового кодекса Украины (далее - Кодекс) объектом налогообложения резидента является общий месячный (годовой) налогооблагаемый доход, в который, в соответствии с пп. 164.2.4 п. 164.2 ст. 164 Кодекса, включается, в частности, часть доходов от операций с имуществом, размер которой определяется согласно положений ст. 172 этого Кодекса.

 

Порядок налогообложения операций по продаже (обмену) объектов недвижимого имущества регламентируется ст. 172 Кодекса, п. 172.1 которой установлено, что доход, полученный плательщиком налога от продажи (обмена) не чаще одного раза на протяжении отчетного налогового года жилого дома, квартиры или их части, комнаты, садового (дачного) дома (включая земельный участок, на котором расположены такие объекты, а также хозяйственно-бытовые сооружения и здания, расположенные на таком земельном участке), а также земельного участка, который не превышает нормы бесплатной передачи, определенной ст.121 Земельного кодекса Украины в зависимости от его назначения и при условии пребывания такого имущества в собственности налогоплательщика более трех лет, не облагается.

 

Доход от отчуждения хозяйственно-бытовых сооружений, расположенных на одном участке с жилым или садовым (дачным) домом (пп. 14.1.129 п. 14.1 статьи 14) и продающихся вместе с ним, для целей налогообложения отдельно не определяется.

 

Согласно п. 172.2 указанной статьи Кодекса доход, полученный плательщиком налога от продажи в течение отчетного налогового года более одного из объектов недвижимости, указанных в п. 172.1 этой статьи, или от продажи объекта недвижимости, не указанного в п. 172.1 этой статьи, подлежит налогообложению по ставке, определенной п. 167.2 ст. 167 этого Кодекса (5%).

 

Исходя из приведенных норм Кодекса, для целей налогообложения, объект недвижимости в виде жилого дома с хозяйственно-бытовыми постройками, находящийся в собственности плательщика более трех лет и земельный участок (с учетом норм ст. 121 Земельного кодекса Украины), на котором расположена такая недвижимость и находится в собственности у такого плательщика менее трех лет, рассматриваются отдельно с соответствующим их налогообложением или не налогообложением. То есть, в приведенном Вами примере, доход, полученный от продажи жилого дома с хозяйственно-бытовыми постройками, не облагается. Доход, полученный от отчуждения земельного участка на котором расположен такой дом, подлежит налогообложению по ставке, определенной п. 167.2 ст. 167 Кодекса.

 

Согласно п. 172.3 ст. 172 Кодекса доход от продажи объекта недвижимости определяется исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости такого объекта, рассчитанной органом, уполномоченным осуществлять такую оценку в соответствии с законом.

 

При проведении операций по продаже (обмену) объектов недвижимости между физическими лицами нотариус удостоверяет соответствующий договор при наличии оценочной стоимости такого недвижимого имущества (порядок определения которой, в соответствии с п. 172.11 этой статьи Кодекса, определяется Кабинетом Министров Украины) и документа об уплате налога в бюджет стороной (сторонами) договора и ежеквартально представляет в орган государственной налоговой службы по месту расположения государственной нотариальной конторы или рабочего места частного нотариуса информацию о таком договоре, включая информацию о его стоимости и сумме уплаченного налога в порядке, установленном разделом IV Кодекса для налогового расчета (п. 172.4 ст. 172).

 

Кодексом установлено, что физическое лицо, заключающее договор купли-продажи недвижимости с другим физическим лицом, самостоятельно определяет и уплачивает сумму налога в бюджет по месту нотариального удостоверения такого соглашения (по месту расположения рабочего места частного нотариуса или государственной нотариальной конторы) до нотариального удостоверения такой сделки через банковские учреждения. Также, такое физическое лицо обязано подать до 1 мая года, следующего за отчетным, годовую налоговую декларацию в орган государственной службы, в котором состоит на учете как плательщик налога (по месту своего налогового адреса), которой отобразить доход от такого отчуждения.

 

Заместитель Председателя Комиссии по проведению реорганизации ГНА Украины,

заместитель Председателя ГНС Украины   С. И. Лекарь

Собственность VipCity.com.ua. Материал охраняется Законом об авторских правах. При полном или частичном использовании материалов активная ссылка на сайт обязательна.