Сам себе

Алгоритм оценки квартиры

или как не прогадать с ценой
Алгоритм оценки квартиры

Профессиональные оценщики для определения рыночной стоимости недвижимости используют сразу несколько подходов - сравнительный, затратный и доходный методы.

 

Мы же с Вами не будем сильно углубляться в дебри, и воспользуемся наиболее эффективным и наименее трудоёмким сравнительным подходом или как его ещё называют, «методом аналогов продаж». Звучит, может, несколько устрашающе, но на самом деле «все гениальное просто» - суть метода в том, чтобы найти похожие (аналогичные) квартиры с уже известными стоимостями (а если быть более точными – то с известной ценой сделок с ними).

 

Как это сделать?

Шаг 1.

В крупных региональных рекламных изданиях (газеты, журналы), на популярных интернет ресурсах – именно там важно найти не просто квартиры, которые продают, а желательно в том же районе, с таким же, как у вас, типом дома, похожую по метражу и количеству комнат, а также приблизительно в том же состоянии, что и Ваша.

 

Сперва похожие квартиры ищем на своей улице, в соседних домах, затем на прилегающих улицах, потом рассматриваем в своём микрорайоне, далее массиве. Причём, в разных частях массива цены могут значительно отличаться. Помните, что цены эти – не факт, а скорее желания продавцов недвижимости. К тому же цены (особенно в интернет-изданиях) довольно часто устаревают, поэтому при подборе аналогов старайтесь подбирать такие предложения, период размещения объявлений которых наиболее приближен к моменту оценки квартиры.

Шаг 2.

Итак, похожие квартиры мы подобрали. Что же делать с этим списком дальше? Как проанализировать и правильно сделать вывод?

 

Помните классическую «золотую середину»? Здесь поступаем также: из полученного списка квартир отбрасываем те, где цены предельно высокие, а также самые низкие. Теперь, из того что осталось, вычёркиваем варианты, не соответствующие состоянию нашей оцениваемой квартиры. А вот теперь считаем среднее арифметическое - суммируем все цены и делим на кол-во объектов.

 

Чаще всего квартиры продаются «плюс-минус» в пределах средней стоимости. Но ведь у кого-то квартира будет несколько лучше, у кого-то - похуже, а кто-то наверняка завысил цену. Часто бывает, что даже в одном доме цены похожих квартир существенно отличаются друг от друга. Поэтому идеальный вариант – посетить пару-тройку квартир из списка (под видом покупателя, конечно же!), чтобы на деле посмотреть выставленные на продажу похожие варианты.

 

Причем смотреть нужно не только сами квартиры... Помните, мы рассматривали основные факторы, влияющие на стоимость квартиры? Так вот…

Прежде всего оцениваем место – близость к дому метро, магазинов, поликлиник и детских учреждений, а также так называемых «зелёных» зон (лес, парк, озеро и т.д.)

 

Немаловажную роль играет состояние двора, подъездных путей и наличие парковочных мест.

 

Затем оцениваем дом и состояние подъезда. Ведь часто по внешнему виду парадного и лестничных клеток можно приблизительно определить социальное положение жильцов дома. Если все ужасно запущено, стены исписаны «интересными словами», отбита штукатурка и в парадном и на лестничной клетке пахнет неизвестно чем, то вполне может оказаться, что это любимая парадная наркоманов всего микрорайона. Понятно, что цена за такую квартиру будет не особенно высокой.

 

И, наконец, подробно и очень внимательно осматриваем саму квартиру – как-будто собираемся её покупать. Обращаем внимание на состояние стен, окон и дверей, инженерные коммуникации, сантехнику.

 

Чтоб Вам было проще, заранее составьте список и отмечайте в нём все положительные стороны, а также недостатки осмотренных квартир.

 

Когда вы обойдете шесть-семь квартир, вы будете знать, какие именно варианты предлагаются в вашем районе, какого качества эти квартиры и в какую цену. А имея опыт просмотров, теперь по-новому посмотрите на свою «родимую» квартиру: глазами покупателя. Трезво отметив для себя достоинства и недостатки жилья, Вы сможете более точно оценить свою квартиру.

 

Вот собственно и вся хитрость. Мы имеем примерную рыночную стоимость квартиры.

Шаг 3.

Итак, Ваша квартира может стоить от … до …. Ах, как велик соблазн поставить цену побольше! Стоит ли это делать?

 

В данном случае хочется сказать: «Не балуйтесь!» и грозно помахать пальцем. Дело в том, что искать «хорошего» человека, который ни с того, ни с чего выложит за Вашу квартиру уйму денег можно, конечно, бесконечно, НО: Вам же нужен результат – продажа квартиры, а не бесконечные поиски «простака»?

 

Итак, после того анализа, который Вы проведёте – не стоит слушать «соучаствующих» (пап, мам, бабушек, дедушек и прочих «сердобольных», желающих продать квартиру подороже) – Вы чётко знаете ситуацию на рынке и стоимость своей квартиры. А после честного ответа на вопрос: «а купил ли бы я эту квартиру за такую сумму?» всё станет на свои места.

 

Не жадничайте – правильно поставленная цена – залог быстрого и успешного завершения торгов.

 

Совет 1.

Если Вы хотите срочно продать квартиру, то желательно поставить цену немного ниже рыночной. К тому же рекомендуем искать прямых покупателей, т.е. тех, кто с деньгами на руках и в любой момент готовы с Вами расплатиться. А не тех, кому, чтоб рассчитаться с Вами, сначала надо продать свою недвижимость (на которую возможно ещё даже нет покупателя).

 

Если же Вы не сильно торопитесь, то можете ставить цену и повыше. В крайнем случае, если вы переборщили со стоимостью квартиры, то пару месяцев без звонков и просмотров потенциальных покупателей, поставят вас на место.

 

Совет 2. Совет Артура Оганесяна - ведущего эксперта-оценщика УОО:

Завысив стартовую стоимость, Вы помогаете продать другие аналогичные объекты, более привлекательные по цене. Ведь любой покупатель недвижимости не приобретает первую попавшуюся ему по объявлению квартиру, а тщательно изучает весь рынок. Разве Вы действуете не так же? Вы же не хотите, чтобы завышенная стоимость Вашего объекта помогла кому-то другому продать его объект? Лучше наоборот, не правда ли? 

 

Отсюда вытекает совет следующий.

 

Совет 3.

А точнее маленькая хитрость: поскольку цены на недвижимость сейчас, как правило, несколько завышены, то назначьте стоимость Вашей квартиры такую же (или даже чуть менше), как у квартиры с немного худшим состоянием, чем Ваша. Когда клиенты будут смотреть обе квартиры, то Ваша при одинаковой цене будет в более выгодном «свете», а значит покупатели её и предпочтут.

 

Совет 4.

Большое количество просмотров - это ещё не причина того что Вы продешевили, и нужно поднять цену. Думать о повышении цены можно только в том случае, если практически все просмотры результативны. Т.е. когда практически каждый покупатель (или, хотя бы 70-80% посетителей) после просмотра изъявляют желание купить Вашу квартиру.

 

Совет 5.

При росте цен на рынке недвижимости выбираем ту стоимость, которая находится на верхней черте средних цен.

При падении спроса – на нижней границе средних цен.

Шаг 4.

- А чем вы аргументируете?

- Аргументом!

 

Не будем уподобляться нерадивым школьникам, которые на все вопросы «почему» отвечают «потому». Ваша способность аргументировать цену на квартиру будет говорить о Вашем профессионализме и о том, что Вы полностью уверены в своей правоте.

 

Посидите и сделайте «домашнее задание»: почему Ваша квартира столько стоит? И не нужно выдавать желаемое за действительное – покупатель наверняка «почует» фальшь. Поэтому подбирайте только «железные» аргументы, способные убедить умного квалифицированного покупателя в правильности Вашей цены. Такими «плюсами», например, могут быть: месторасположение, вид из окна, благоустроенный двор, подземный паркинг, приятные и воспитанные соседи (но аккуратно с этим понятием, так как «хорошие» соседи для каждого возраста – понятие своё) и прочие «приятности».

Собственность VipCity.com.ua. Материал охраняется Законом об авторских правах. При полном или частичном использовании материалов активная ссылка на сайт обязательна.