Сам себе

Что влияет на стоимость квартиры?

Факторы, влияющие на стоимость Вашей квартиры
Что влияет на стоимость квартиры?

Существует много различных факторов, влияющих на цену Вашей квартиры. Одни из них лишь незначительно уменьшают либо увеличивают стоимость недвижимости, а другие имеют существенное влияние.

 

Как же определить, что делает нашу квартиру дороже, а что её удешевляет? Здесь действует правило: чем легче изменить тот или иной параметр, тем в меньшей степени он будет влиять на стоимость квартиры.

 

Так, к основным факторам, влияющим на стоимость, относят:

Фактор №1.

Месторасположение дома - это один из наиболее значимых факторов, которые влияют на стоимость недвижимости. Имеется в виду престижность и благополучие района, а также его инфраструктура – близость станций метро и остановок транспорта, детских учреждений и поликлиник, торговых, развлекательных и культурных центров и т.д.

Чем дальше всё это находится, тем соответственно меньше стоимость недвижимости. Так, например, квартира в центре Киева, будет стоить дороже той, что расположена на окраине. А квартира в престижном спальном районе с хорошей инфраструктурой будет дороже аналогичной квартиры в менее привлекательном районе, удаленном от метро и основных транспортных магистралей города.

 

Что делает квартиру ДОРОЖЕ?

  • Престижный район
  • Развитая инфраструктура, близость к метро, транспортным магистралям, магазинам, садикам, школам и т.д.
  • Удачное расположения дома. В современных больших городах для многоквартирного дома наиболее удачным месторасположением считаются спокойные, тихие улочки неподалёку от крупных автомагистралей. Некоторая удаленность от шумных транспортных артерий – своеобразная «золотая середина» для покупателей: с одной стороны – это удобство и комфорт передвижения, а с другой – благоприятное (тихое) место для проживания.
  • Природа. Близость к «зелёным» зонам и объектам рекреационного назначения (лес, парк, озёро и т.д.)
  • Хорошие перспективы развития района (напр. не за горами открытие станции метро)
  • и т.д.

Что делает квартиру дешевле?

  • Расположение квартиры в районе с плохой экологией, близость промышленных предприятий.
  • Чрезмерная удаленность от метро, от крупных транспортных магистралей, что создаёт препятствия для комфортного перемещения по городу.
  • Слабо развитая инфраструктура микрорайона, отсутствие возле дома магазинов, аптек, школ и детских садов, гаражем и автостоянок.
  • Замусоренная обстановка, криминальный район и т.д.

 

Информация о Киеве, районах и массивах Киева собрана здесь:

Фактор №2.

Ни для кого не секрет, что возраст дома и его состояние тоже значительно влияет на стоимость жилья. Чем новее дом, тем, естественно, он больше ценится (исключением могут быть разве что роскошные отреставрированные «царские» дома)… И соответственно, квартиры в домах, которым максимум 10-12 лет, стоят гораздо дороже, чем квартиры в «старых» зданиях. Разница в цене порой доходит до 50%.

 

Имеет значение также и материал дома. Квартира в тёплом кирпичном доме, который также отличается звукоизолирующими качествами и способностью «дышать», будет более желанной (а значит, и более дорогой), чем в панельном доме, но несколько дешевле, чем в монолитном... Читаем подробнее о том, Какой дом лучше: панельный, монолитный или кирпичный?

 

Немаловажную роль в ценообразовании играют также типы и серии домов. Этот показатель характеризует капитальность строения и уровень комфортности проживания в нём. Каждый тип дома (серия дома) имеет свои достоинства и недостатки. Скажем, отличие функциональных планировок и наличиев доме таких благ цивилизации как, например, лифт и мусоропровод, а главное – их состояние - оказывают весьма существенное влияние на стоимость жилья.

 

Что делает квартиру дороже?

 

  • нахождение квартиры в «новостройке»,
  • новые коммуникации,
  • несколко лифтов, консъерж, видеонаблюдение дома и придомовой территории и т.п.
  • облагороженный двор, хорошие подъездные пути,
  • наличие подземного паркинга, гостевой автостоянки,
  • уровень сервиса и степень известности управляющей компании,
  • общая эстетическая привлекательность дома и продаваемой квартиры
  • и т.п.

 

Что делает квартиру дешевле?

 

  • старый дом
  • деревянные перекрытия в старых домах
  • ветхие коммуникации
  • в плохом состоянии (грязные) парадные и лестничные клетки,
  • отсутствие лифта
  • плохие подъездные пути к дому, «разбитые» дороги,
  • заброшенный «неопрятный» двор или вообще его отсутствие
  • и т.д.
Фактор №3.

Этаж тоже влияет на стоимость квартиры. Условное разделение этажей на: первый, последний и все остальные.

 

Квартиры, расположенные на первом этаже обычно либо значительно дороже (зависит от расположения дома и от возможности использовать (перевести) помещение под коммерческие цели), либо процентов на 5-10 дешевле из-за:

 

  • сырости и холода,
  • близкого расположения мусорного бака, парковки и прочих "радостей» под окнами, •
  • шума с улицы и постоянно хлопающих дверей парадного,
  • излишней темноты в комнатах из-за деревев,
  • а также повышенной вероятности «проникновения» в квартиру непрошенных гостей (воров), из-за чего приходится ставить бронированные окна или решетки, что выглядит не очень эстетично, да и далеко не каждый готов жить «за решёткой».

Последний этаж, как правило - дешевле остальных. Корректировка может составлять до 10% стоимости. Жить на последнем этаже не всегда комфортно, так как здесь возможны некоторые проблемы с крышей и потолками (протекание воды от дождя и танущего снега, а значит сырость и плесень в квартире), летом – жаркий и душный воздух от накалившейся крыши (особенно если в доме нет чердака)… К тому же в старых домах могут ломаться лифты, что тоже весма не кстати.

При этом красивый вид из окна и осознание того, что никто не будет "ходить по голове", что не затопят соседи сверху и редкий комар долетит до вашего этажа, далеко не всегда склоняют покупателя сделать выбор в пользу последнего этажа.

 

Остальные этажи в многоквартирном доме - в одной цене. Конечно, исключения составляют те верхние этажи в новых эксклюзивных домах, из окон квартир которых открываются потрясающие пейзажи (так называемые видовые квартиры), ну и конечно, пентхаузы и многоуровневые квартиры. Они, понятное дело, дороже. Причём стоимость таких квартир может отличаться в разы.

Касательно расположения на этаже, стоит выделить торцевые и угловые квартиры – они находятся в торце (в углу) дома, и стены их непосредственно граничат с улицей. У угловой квартиры – таких (фасадных) две стены, а у торцевой – три.

Термин «угловая» или «торцевая» квартира говорит о том, что в такой квартире нужны будут особые меры для обеспечения нормальных условий проживания. Ведь поскольку внешние стены таких квартир граничат с улицей, то среди «минусов» можно выделить два основных:

  • зимой – холодно в комнатах (а иногда даже промерзают стены), а летом жарко (особенно если стены выходят на южную сторону),
  • большая влажность и сырость, из-за чего на стенах часто образуется грибок.

Из-за этих наиболее часто встречающихся недостатков торцевые и угловые квартиры, как правило, несколько дешевле аналогичных квартир в середине дома.

 

Что делает квартиру дороже?

  • привлекательное этажное положение, 
  • небольшое количество квартир на этаже,
  • красивый вид из окон квартиры
  • выход окон квартиры на две стороны

Что делает квартиру дешевле?

  • первый или последний этаж (в домах эконом-класса и социальном жилье)
  • угловая или торцевая
  • плохой вид из окна – на глухую стену, кладбище или свалку.
  • выход окон на проезжую часть
  • неприятное соседство (например, живущие на одной лестничной клетке алкоголики, «буйные» соседи или же граждане, страдающие синдромом «постоянного ремонта») тоже может значительно снизить стоимость квартиры.
Фактор №4.

Общая площадь. Так уж повелось, что стоимость квартиры рассчитывают исходя из цены 1 м2 общей площади. Ведь при подборе похожих квартир достаточно сложно выбрать квартиры с одинаковой площадью. Поэтому стоимость 1 метра квадратного является общим показателем.

 

Количество комнат — здесь важно помнить, что на рынке недвижимости 1 кв.м. квартиры меньшего размера стоит несколько дороже метра квадратного квартиры большего размера. Так, 1 м2. однокомнатных квартир будет стоить дороже 2-комнатных, а те, в свою очередь, дороже 3-комнатных. Поэтому при оценке квартир нужно подбирать аналогичные варианты с одинаковым количеством комнат.

 

Жилая площадь. Некоторые оценщики корректируют стоимость квартиры исходя из жилой площади (т.е. чем больше жилая площадь, тем дороже стоимость всей квартиры). Это не всегда правильно, т.к. просторные жилые комнаты в квартире это, конечно, здорово, но если это происходит в ущерб другим элементам квартиры (коридор, прихожая, санузел, кухня) то удорожание в этом случае неоправданно.

 

Площадь кухни — тоже оказывает существенное влияние на стоимость квартиры.

На сегодняшний день площадь жилых комнат и кухни - это не единственные условия увеличения стоимости квартиры.

 

Размеры вспомогательных помещений (коридора, прихожей, балконов и лоджии, санузла, кладовки и помещений для встроенных гардеробов) – они, возможно, и не сильно повлияют на цену, однако могут быть решающим фактором для покупателя при выборе квартиры.

 

Что делает квартиру дороже?

  • улучшенные планировки или перепланировки.
  • просторные комнаты, большая кухня
  • раздельный сану зел или еще лучше - несколько санузлов в квартире.
  • наличие балконов и лоджий.
  • большие подсобные помещения

Что делает квартиру дешевле?

  • не совсем удачная планировка (например, все комнаты - смежные)
  • длинные комнаты, узкие коридоры, тесная кухня и крошечные подсобные помещения,
  • отсутствие балкона,
  • смежный или маленький санузел
  • и т.д.
Фактор №5.

 

Согласитесь: зеленый пейзаж за окном гораздо приятнее, чем промышленное здание, кладбище или мусорная свалка… И, конечно, за такое удовольствие покупателю придётся заплатить подороже.

Все вышеперечисленные факторы (месторасположение и состояние дома, расположение квартиры в доме, площаь, планировка и вид из окна), невозможно изменить, и именно они, зачастую, являются теми причинами, по которым продается квартира.

Фактор №6.

Кроме того на стоимость квартиры существенно влияют такие опции, как ФИЗИЧЕСКОЕ СОСТОЯНИЕ балконов и лоджий, оконных проемов, отопительных приборов, столярки, напольных покрытий (в том числе и материал, из которого они изготовлены), электрической проводки, сантехники (состояние труб, сливных систем) и т.д.

 

А вот ремонт в квартире, наличие кондиционеров, хороших обоев, качественной мебели, встроенной кухни (как правило, она переходит в собственность вместе с квартирой) и прочих приятных «мелочей» - на сегодняшний день уже не являются существенным фактором увеличения стоимости, это скорее ускорители процесса продажи.

 

Ведь покупатели, как правило, сами имеют возможность выполнить необходимые улучшения в приобретённой квартире по своему усмотрению и вкусу. Так что, если Вы задумали делать ремонт в продаваемой квартире, то именно в этой связи не стоит доводить его до 100% готовности (это деньги, которые не прибавляются к стоимости, а просто несколько ускоряют процесс продажи).

Фактор №7.

 

При оценке квартиры стоит также учитывать такой фактор как уровень платежеспособности населения – ведь он имеет довольно сильное влияние на цену квадратного метра.

Кроме вышеперечисленных существует также множество других факторов, которые влияют на стоимость недвижимости. Конечно же, составить их исчерпывающий список – невозможно. Ведь помимо всего прочего существует много разных субъективных моментов, которые имеют немалое (а порой и значительное) влияние на определение цены квартиры. Именно поэтому та рыночная стоимость, что мы с вами определим будет лишь примерной – рекомендуемой для первоначальных переговоров с покупателями.

 

Собственность VipCity.com.ua. Материал охраняется Законом об авторских правах. При полном или частичном использовании материалов активная ссылка на сайт обязательна.