Сам себе

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми

Если вы решили продать квартиру, в которой прописаны несовершеннолетние дети или ребёнок является совладельцем/владельцем данной жилплощади, то осуществить такую сделку Вы сможете, только получив разрешение органов опеки и попечительства (в народе «опекунского совета»). Именно опекунский совет решает, насколько полно соблюдаются права несовершеннолетних детей, в т.ч. и их жилищные права.

 

Законы и статьи, которыми руководствуемся в данном вопросе:

 


Стаття 17. Право дитини на майно

Кожна дитина, в тому числі й усиновлена, має право на одержання в установленому законом порядку в спадщину майна і грошових коштів батьків чи одного з них у разі їх смерті або визнання їх за рішенням суду померлими незалежно від місця проживання.

 

Дитина, батьки якої позбавлені батьківських прав, не втрачає права на успадкування їх майна. У разі визнання батьків або одного з них рішенням суду безвісно відсутніми дитина має право на утримання за рахунок їх коштів і майна.

 

Батьки або особи, які їх замінюють, не мають права без дозволу органів опіки і піклування укладати договори, які підлягають нотаріальному посвідченню або спеціальній реєстрації, відмовлятися від належних дитині майнових прав, здійснювати розподіл, обмін, відчуження житла, зобов'язуватися від імені дитини порукою, видавати письмові зобов'язання.

 

Суд у разі позбавлення батьків батьківських прав або відібрання дитини без позбавлення батьківських прав одночасно накладає заборону на відчуження майна та житла дітей, про що повідомляє нотаріуса за місцем знаходження майна та житла.

 

{ Частина четверта статті 17 із змінами, внесеними згідно із Законом N 2435-VI ( 2435-17 ) від 06.07.2010 }

 

Інші майнові права дитини та порядок їх захисту встановлюються законами України.

Статті 29-39 -про місце проживання неповнолітніх та цивільну дієздатність - див.  ЦКУ Розділ ІІ, глава 4 "Загальні положення про фізичну особу".

 

Стаття 224. Правові наслідки вчинення правочину без дозволу органу опіки та піклування

 

  1. Правочин, вчинений без дозволу органу опіки та піклування (стаття 71 цього Кодексу), є нікчемним.
  2. На вимогу заінтересованої особи такий правочин може бути визнаний судом дійсним, якщо буде встановлено, що він відповідає інтересам фізичної особи, над якою встановлено опіку або піклування.

Стаття 177. Управління майном дитини

 

  1. Батьки управляють майном, належним малолітній дитині, без спеціального на те повноваження. Батьки зобов'язані дбати про збереження та використання майна дитини в її інтересах. Якщо малолітня дитина може самостійно визначити свої потреби та інтереси, батьки здійснюють управління її майном, враховуючи такі потреби та інтереси. ( Частина перша статті 177 в редакції Закону N 2620-IV ( 2620-15 ) від 02.06.2005 )
  2. Батьки малолітньої дитини не мають права без дозволу органу опіки та піклування вчиняти такі правочини щодо її майнових прав: укладати договори, які підлягають нотаріальному посвідченню та (або) державній реєстрації, в тому числі договори щодо поділу або обміну житлового будинку, квартири; видавати письмові зобов'язання від імені дитини; відмовлятися від майнових прав дитини. ( Статтю 177 доповнено частиною згідно із Законом N 2620-IV ( 2620-15 ) від 02.06.2005 )
  3. Батьки мають право дати згоду на вчинення неповнолітньою дитиною правочинів, передбачених частиною другою цієї статті, лише з дозволу органу опіки та піклування. ( Статтю 177 доповнено частиною згідно із Законом N 2620-IV ( 2620-15 ) від 02.06.2005 )
  4. Дозвіл органу опіки та піклування на вчинення правочинів щодо нерухомого майна дитини надається в разі гарантування збереження її права на житло. { Статтю 177 доповнено частиною згідно із Законом N 524-V ( 524-16 ) від 22.12.2006 }
  5. При вчиненні одним із батьків правочинів щодо майна малолітньої дитини вважається, що він діє за згодою другого з батьків. Другий з батьків має право звернутися до суду з вимогою про визнання правочину недійсним як укладеного без його згоди, якщо цей правочин виходить за межі дрібного побутового. На вчинення одним із батьків правочинів щодо транспортних засобів та нерухомого майна малолітньої дитини повинна бути письмова нотаріально засвідчена згода другого з батьків. { Частину п'яту статті 177 доповнено абзацом другим згідно із Законом N 524-V ( 524-16 ) від 22.12.2006 } Якщо той з батьків, хто проживає окремо від дитини протягом не менш як шість місяців, не бере участі у вихованні та утриманні дитини або якщо місце його проживання невідоме, правочини, зазначені в абзаці другому цієї частини, можуть бути вчинені без його згоди. { Частину п'яту статті 177 доповнено абзацом третім згідно із Законом N 524-V ( 524-16 ) від 22.12.2006 }
  6. Батьки вирішують питання про управління майном дитини спільно, якщо інше не передбачено договором між ними. Спори, які виникають між батьками щодо управління майном дитини, можуть вирішуватися органом опіки та піклування або судом. { Частина шоста статті 177 із змінами, внесеними згідно із Законом N 524-V ( 524-16 ) від 22.12.2006 }
  7. Після припинення управління батьки зобов'язані повернути дитині майно, яким вони управляли, а також доходи від нього.
  8. Неналежне виконання батьками своїх обов'язків щодо управління майном дитини є підставою для покладення на них обов'язку відшкодувати завдану їй матеріальну шкоду та повернути доходи, одержані від управління її майном. ( Частина статті 177 із змінами, внесеними згідно із Законом N 2620-IV ( 2620-15 ) від 02.06.2005 )

Розділ 6. Право органів опіки і піклування щодо захисту житлових прав

 

6.1. Органи опіки та піклування вирішують питання щодо збереження за неповнолітніми житла, а також щодо забезпечення житлом дітей-сиріт та дітей, позбавлених батьківського піклування, які закінчили навчально-виховні заклади і не мають житла.

 

...

 

6.5. Органи опіки та піклування приймають рішення, зазначені в пп.6.1, 6.2, 6.3, 6.4 цих Правил, протягом місяця з дня, коли їм стало відомо або мало бути відомо про потребу прийняття такого рішення (надходження заяв, повідомлень тощо).


 

По Законодательству Украины, лица, осуществляющие сделку должны иметь необходимый объём гражданской дееспособности.

 

Цивільний кодекс України, ст.203, п.2: Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності.

 

Цивільна дієздатність фізичної особи (Цивільний кодекс України, ст. 30) - це її здатність своїми діями набувати для себе цивільних прав і самостійно їх здійснювати, а також здатність своїми діями створювати для себе цивільні обов'язки, самостійно їх виконувати та нести відповідальність у разі їх невиконання.

 

Давайте разберёмся, кто какой дееспособностью обладает.

 

ЯКА БУВАЄ ЦИВІЛЬНА ДІЄЗДАТНІСТЬ?

 

ЦКУ - Цивільний Кодекс України

 

ЧАСТКОВА

дієздатність

(ЦКУ ст. 29, 31)

НЕПОВНА

дієздатність

(ЦКУ ст. 29,32,33)

ПОВНА

дієздатність

(ЦКУ ст. 34)

ОБМЕЖЕНА

дієздатність

(ЦКУ ст. 36, 37)

НЕДІЄЗДАТНА

 

(ЦКУ ст. 29, 39)

До 14 років

МАЛОЛІТНЯ

особа

14-18 років НЕПОВНОЛІТНЯ

особа

>18 років

ПОВНОЛІТНЯ

особа

особа з

ОБМЕЖЕНОЮ ДІЄЗДАТНІСТЮ

НЕДІЄЗДАТНА

особа

не несе відповідальності за завдану нею шкоду.

.......................
місце проживання її батьків /усиновлювачів або одного з них, з ким вона проживає.

особисто несе відповідальність за порушення договору або завдану шкоду

.......................
вільно обирає собі місце проживання

.......................
на вчинення правочину щодо нерухомого майна повинна бути письмова нотаріально посвідчена згода батьків (усиновлювачів) або піклувальника і дозвіл органу опіки та піклування

усвідомлює значення своїх дій та може керувати ними.

.......................
особисто несе повну відповідальність за порушення договору або завдану шкоду

.......................
самостійно вчиненює правочини щодо нерухомого майна

тільки за рішенням суду: особа, яка страждає на психічний розлад або
особа, що зловживає спиртним, наркотиками тощо і тим ставить себе і свою сім'ю у скрутне матеріальне становище.

.......................
Над такою особою встановлюється піклування.

.......................
самостійно несе відповідальність за порушення нею договору, та завдану шкоду

тільки за рішенням суду: особа з хронічним, стійким психічним розладом не здатна усвідомлювати значення своїх дій та (або) керувати ними.

.......................
Над такою особою встановлюється опіка

.......................
Місце проживан-ня її опікуна або місцезнаходження відповідної організації, яка виконує щодо неї функції опікуна.

… до 18

 

Рассмотрим два случая:

1.

Как осуществить сделку продажи недвижимости, когда владельцем квартиры является несовершеннолетний ребёнок (либо ему принадлежит часть жилой площади) ?

 

СОБСТВЕННИКИ, которым не исполнилось 18 лет, могут распоряжаться своей недвижимостью, либо её частью, только с согласия ОБОИХ родителей (либо усыновителей или попечителей), а также соответствующих районных органов опеки. (ЦКУ, ст.32)

 

Итак, разберём некоторые ВАЖНЫЕ МОМЕНТЫ:

 

Первое.

Разрешение органов опеки и попечительства

(опекунского совета).

 

Ребенок является таким же Собственником, как и его Родители. Даже более "Важным", поскольку о нем особо (!) заботится Государство в лице Органа опеки и попечительства, который должен дать соответствующее Разрешение.

 

Согласно статье 224 Гражданского кодекса Украины сделка купли – продажи квартиры без разрешения опекунского совета, является ничтожной. Причём что требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может предъявить любое заинтересованное лицо (ЦКУ ст. 216, п. 5).

 

Так что запомните: ВСЕГДА, когда в сделке участвует лицо, находящееся под опекой или попечительством, требуется разрешение Органа опеки и попечительства. ВСЕГДА! БЕЗ ИСКЛЮЧЕНИЯ!

 

Законодательство не регламентирует, в каких случаях Опекунский Совет обязан (!) дать разрешение, а в каких может не давать (!). Опекунский Совет руководствуется только одним обязательством - ИНТЕРЕСОМ ПОДОПЕЧНОГО. Разрешение на совершение сделок относительно недвижимого имущества ребёнка орган опеки и попечительства предоставляет в случае, если у ребёнка гарантированно сохраняется его право на жильё (ст. 177 Семейного Кодекса Украины).

 

Чтобы получить разрешение на продажу квартиры, родители должны подать в районный Орган опеки и попечительства (на риэлторском сленге "Опекунский совет") соответствующее заявление, а также документы, которые мы рассмотрим ниже.

 

Опекунский Совет может дать РАЗРЕШЕНИЕ на продажу квартиры, в которой зарегистрирован или является собственником несовершеннолетний ребёнок "при условии" и "без условия":

 

"ПРИ УСЛОВИИ" предварительного приобретения для несовершеннолетнего (на его имя) другой недвижимости (либо её части), которая по площади будет превышать площадь продаваемого жилья.

  • Чтобы получить разрешение органов опеки и попечительства, необходимо их убедить, что в результате продажи одной квартиры и покупки взамен другой - стоимость недвижимости, принадлежащая ребёнку, НЕ УМЕНЬШИТСЯ.
  • Родителям необходимо подтвердить органам опеки, что дитё получит в собственность иную квартиру (или часть квартиры), и эта сделка будет для несовершеннолетнего равноценной. Поэтому, в заявлении нужно указать такое соотношение частей квартиры, что покупается, которое НЕ ухудшит жилищных условий и имущественных прав ребёнка.
  • К примеру, у Вас есть 2-х комнатная квартира, половиной которой владеете Вы, а половина записана на ребёнка. Чтобы эту квартиру продать, а взамен неё купить квартиру в Киеве меньшей стоимости, скажем,1-комнатную, то в Договоре-купли продажи Вам нужно будет указать ребёнка единственным покупателем, а значит, и собственником всей 1-комнатной квартиры. В противном случае органы опеки и попечительства сочтут сделку неравноценной, и согласия на продажу квартиры скорее всего не дадут.

 

Обратите внимание:

 

  • В разрешении опекунского совета, как правило, присутствует фраза, что продажа квартиры разрешается … «при предварительном приобретении» для несовершеннолетнего (на его имя) "такой-то" части квартиры по "такому-то" адресу. То есть покупку квартиры для несовершеннолетнего ребёнка нужно осуществить ДО продажи старой квартиры. Подобная фраза указывается для тех родителей, которые могут случайно "забыть" приобрести квартиру для ребёнка, который не умеет постоять за себя самостоятельно. И хотя, продажа одной и покупка другой квартиры, как правило, происходят одновременно у одного и того же нотариуса, но (для неукоснительного выполнения решения опекунского совета) просите сделать в "нотариальной книге" запись по покупке квартиры раньше записи по продаже, как-будто Вы купили раньше, чем продали.
  • Опекунский совет даёт разрешение на продажу квартиры при условии предварительного приобретения для ребёнка не просто какого-то другого равнозначного жилья, а указывается КОНКРЕТНАЯ КВАРТИРА. То есть приобрести для ребёнка разрешается можно ИМЕННО ЭТУ квартиру а не какую-то другую, пусть даже большей площади. Так что ДО продажи Вашей недвижимости квартира для покупки должна быть уже найдена. А в случае «срыва» покупки квартиры уже после получения разрешения (такое, увы, тоже бывает), придётся искать другую квартиру и… снова подавать документы в органы опеки и попечительства.
  • Некоторые трудности могут возникнуть при получении разрешения опекунского совета, когда взамен продаваемого жилья планируется купить квартиру в новостройке или с помощью ипотеки.

 

"БЕЗ УСЛОВИЯ" - это когда в разрешении органов опеки и попечительства не прописаны никакие условия, от которых бы зависела продажа Вашей квартиры, т.е. "разрешена продажа квартиры по такому-то адресу в связи с …".

  • К примеру, в связи с выездом семьи в другую страну или другой город.
  • Если семья разъезжается или выезжает за пределы Киева – обычно в заявлении подробно указываются причины и обстоятельства.

 

Покупатели, будьте внимательны:

 

Когда семья выезжает в другую страну – то всё понятно. Есть соответствующие документы и разрешение УВИРа, отметки в паспортах, люди выписываются, т.е. их действия "прозрачны".

А вот если семья переезжает … в другой город, посёлок или село в Украине? Проверить, будут ли соблюдены имущественные права ребёнка - невозможно, вернее очень сложно. Ведь данная ситуация вполне может быть обычным обманом. Родители написали заявление в органы опеки и попечительства, что семья переезжает в другой город или село, и там они купят квартиру или дом большей площади (в том числе и на ребёнка), и что имущественное положение несовершеннолетнего только улучшится, но для всего этого необходимо продать квартиру. В большинстве случаев - это правда. Но бдительный покупатель всегда (!) должен учитывать возможность мошенничества и перестраховать себя. Поэтому старайтесь внимательно рассматривать подобные ситуации и просите доказательства того, что несовершеннолетний ребёнок будет временно хотя бы где-то «прописан» (например, у родственников). Можно связаться с тем городом или селом, которые указывают продавцы, и выяснить, - действительно ли существуют " эта улица и этот дом" и живут ли в нём родственники несовершеннолетнего и могут ли (хотят ли) прописать у себя ребёнка, пока его родители за вырученные деньги не купят новое жильё.

 

 

Второе.

Согласие Родителей.

 

 

Не важно – состоят ли в браке родители на данный момент или нет, проживают они вместе или нет, и являются ли родители собственниками или жильцами продаваемой квартиры или нет, но для продажи квартиры (либо её части) несовершеннолетними собственниками необходимо согласие ОБОИХ родителей.

 

Не требуется согласия от тех родителей, которые лишены родительских прав или признаны судом без вести пропавшими.

 

Опекунский совет, чтоб дать согласие на сделку, как правило, при подаче заявления требует личного присутствия обоих родителей. Однако если мать или отец по уважительным причинам (тяжёлая болезнь, проживание за границей и т.п.) не в состоянии добраться до опекунского совета –то допускаются исключения: в данном случае отсутствующий родитель должен прислать заявление-согласие по почте, удостоверив свою подпись у нотариуса или в консульстве (при проживании за рубежом).

 

Осуществить продажу квартиры за ребенка может один родитель, если:

 

  • отец ребенка записан со слов матери,
  • в случае смерти второго из родителей (есть “Свидетельство о смерти”),
  • второй родитель признан судом без вести пропавшим или умершим.

 

Порой бывают некоторые проблемы с отцами, которые вроде бы и есть, но … неизвестно где: например, давным-давно развёлся, ушёл в другую семью, уехал за тридевять земель и т.п. В любом случае, чтобы продать квартиру, «блудного» отца или мать придётся разыскивать.

 

Если второй родитель из вредности отказывается являться в органы опеки и попечительства и давать согласие на продажу квартиры, то нужно честно об этом рассказать в органе опеки и подтвердить свои жалобы - скажем, взяв свидетелей. Каждый отдельный случай рассматривается индивидуально, и если Опекунский совет решит, что отказ строптивого родителя вредит интересам ребенка, а имущественное положение ребёнка от продажи объекта только улучшится, то органы опеки могут дать своё согласие на куплю-продажу или обмен. В данном случае Опекунский Совет принимет специальное решение о принятии заявления только (!) от одного из родителей.

 

Покупатели (!) Будьте бдительны: проверьте, где отец несовершеннолетнего ребёнка, подписал ли он заявление. Имейте ввиду: если разрешение получено в обход правил - значит есть повод для начала судебного разбирательства о признании Договора купли-продажи недействительным. Причем уже после его подписания, т.е. после получения Продавцом всей суммы.

2.

Как продать квартиру в Киеве, если в ней прописаны несовершеннолетние дети?

 

ДОКУМЕНТЫ

для опекунского совета

 

Чтобы получить разрешение на продажу квартиры Органов опеки и попечительства, по сложившейся практике обычно нужны такие Д О К У М Е Н Т Ы:

  • Свидетельство о рождении ребёнка/детей (оригинал + ксерокопия).
  • Паспорта родителей либо законных представителей (оригиналы + ксерокопии).
  • Идентификационные коды всех собственников продаваемой квартиры (оригиналы + ксерокопии).
  • Свидетельство о браке/расторжении брака либо справка, что мать является одиночкой (+ ксерокопия).
  • Заявление от обоих родителей (заявление второго родителя не требуется, если он лишен родительских прав, умер либо признан без вести пропавшим);
  • Заявление ребёнка (пишется собственноручно каждым членом семьи, старше 10 лет).
  • Правоустанавливающие документы на квартиру, которая продаётся и на ту, которая приобретается взамен (+ ксерокопия).
  • Документация БТИ на обе квартиры( оригиналы + ксерокопии), :
    • технический паспорт продаваемой и приобретаемой квартиры,
    • оценка стоимости обеих квартир,
    • вытяг(извлечение) БТИ продаваемой и приобретаемой квартиры,
  • Форма 3 из ЖЭКа продаваемой и приобретаемой квартиры (+ ксерокопия).

 

Также у Вас могут потребовать дополнительные справки, бумаги и иные документы, подтверждающие необходимость и выгодность продажи жилья для несовершеннолетнего. Например:

 

  • Справка-характеристика на ребёнка из детского учреждения (школы или детского сада),
  • В случае выезда на ПМЖ в другую страну – потребуется справка из отдела (управления) по делам гражданства, иммиграции и регистрации физлиц о выезде на постоянное место проживания за границу, а также другие документы, которые подтверждают выезд семьи за территорию Украины.
  • В случае переезда за пределы Киева, ухудшения условий проживания ребёнка, может портебоваться справка с места работы родителей.  

 

ОБРАЗЦЫ ЗАЯВЛЕНИЙ

для опекунского совета

 

Продолжение следует...

 

Собственность VipCity.com.ua. Материал охраняется Законом об авторских правах. При полном или частичном использовании материалов активная ссылка на сайт обязательна.